【独家】Diana：IVD企业筹建系列之二 <厂房规划>

diana_zhang

        厂房的投资兴建一直是IVD企业的节点或者说是投资的重头戏，无论多么小的厂房，需要合理的布局出符合生产要求的空间且满足法规的要求，加上基础设备的投入，少则百万加上不菲的设计费用，对于一个还处于初创期的新兴企业来说是一个不小的投入。那么到底要怎么来做厂房规划？要不要请设计院做设计？该如何选择施工等等这些具体的问题，都是在筹建阶段急需解决的问题。我今天就这些实际工作的问题来分享些我的经验。

一、合理布局厂房

       说道合理布局，大家可能都会这样说：“走向合理、空间利用率高”基本上就满足了合理布局。可是一个场地真的放在面前的时候是否真的能够做到合理的布局，实际上就非常困难。这其中几个原则我认为应该把握：

1、厂房布局应考虑5年的生产规划

一个企业的厂房布局应该考虑到未来5年企业生产的需求，作为筹建过程中的IVD企业来说，5年中包括了前面的产品注册阶段的2-3年，所以，实际上厂房的最初使用阶段是2年左右的时间，而这2年左右的时间其市场的需求量是相当较低的，所以，对于一个全新的企业来说，厂房的规划在初期其实不是非常大的，当然，这也是相对于资金投入来说的。

如果你有雄厚的资金支持，当然可以把全部的面积都规划并一次性做好。但如果资金有限而且市场前景还不明朗的时候，可以考虑一个相对经济的厂房规划。

2、预留升值的空间

厂房规划满足5年生产需求，但应该保留相应的升值的空间，也就是需要做好扩产的准备，例如在D级洁净区和C级洁净区之间设立较大的缓冲空间，为未来D级洁净区扩充做好准备。仓库占据相对独立的空间等等都是为今后升值做好充分的准备。

3、对于即使扩产也不会做出太多改变的生产空间做到一步到位

一定有部分空间是无论怎么扩大产能也不需要进行更多改造的空间，通常情况下，C级洁净区就是一个例子。由于按照现行法规的规定，C级洁净区仅用于阳性对照品、血清等高风险物质的生产，其使用率较D级洁净区要低很多，所以，在设计规划的时候最好是能够将C级洁净区的规划做到一步到位，因为相当于今后的产能扩展，其使用率的增长也是有限的。

4、针对生产规划布局的平面计算空间利用率

我们每一次的生产厂房规划，就算是同一个空间，对于不同的人仍有不同的规划方案，这些方案其实都是合理的，那么作为一个企业到底要用怎样的空间布局来规划自己的生产区域呢？其实通过计算空间利用率就可以做出很好的判断。对于一个合理的规划，其主要功能间（指生产实际要用到的区域）与辅助功能间（指间接辅助生产且必须具有的房间，包括：更衣、清洗、清洁、缓冲等各种辅助间）的占地比例应该不低于7：3，也就是说主要生产区域占总面积不少于70%，这样的布局才是合理的。因为，这样的布局才能使得生产区域的面积满足需求，而且空调的合理利用率也达到了最大。

5、把握基本原则不是死记硬背

在厂房的建设上有些原则是基本的，例如：人流物流分开等这些大家耳熟能详的原则。但这些原则不是死记硬背的原则，不是生搬硬套的原则。我们说人流物流分开，是指人员的通道和物料的通道必须分开。也就是人要经过更鞋、更衣之后进入洁净区。而物料必须经过与人员不同的另外的物料通道，经过清洁、脱包之后进入洁净区。但是物料进入洁净区之后该如何进入到投料区域呢？不可能指望着物料自己迈开大步走到投料区域吧。还是需要人员将其搬、运或拿到投料、配制区域的。这时候就不能说人流和物料混淆了通道。所以，原则不是死记硬背生搬硬套的。

二、选择合适的设计院作为合作伙伴

       对于厂房的设计，作为专业的设计院其经验一定是比我们更加丰富，特别是在一些我们不熟悉的专业，例如：暖通。所以，一直以来我都建议在厂房设计上要选择专业的设计院。但设计院最好是做过至少是药厂的设计，也就是要有制药厂房的设计资质。

很多人也跟我说，设计院还不如自己，对于工艺平面都不清楚。没错，设计院在工艺平面上一定是依赖于业主的。因为，设计院的专业不在工艺平面上。而这恰恰是业主的专业。所以，在与设计院初期打交道的时候，我们对设计院的认识是有偏差的。我们需要与设计院不断的沟通工艺平面，沟通布局，直至平面布局确认之后。

还有一个偏差，就是设计永远是理论的，而施工永远是现实的。所以，在进入了施工阶段的时候，由于现场的千变万化没有在图纸上体现的部分，需要调整的一定要征询设计院的意见，特别是涉及到管路的改变的部分。这样才能让你的厂房布局、设施的效能达到最大化。

关于设计的另外一个问题，就是在做厂房规划的时候，我们的生产设备选型还没有开始，例如，我们需要在厂房中加入外排的通风橱，这个通风橱要选择什么规格可能在厂房的设计阶段还没有考虑。但由于通风橱的排风量与新风的补风量是有相关性的，所以，在设备选型的阶段要考虑到这部分的选择。否则在后期厂房运行的过程中就会存在问题了。

总之，厂房设计过程中细节是非常关键的，所以如果主导设计工作，需要对设计的图纸详细的审核，并多与设计院进行沟通和交流，这样有利于厂房设计的顺利进行。

三、施工选择后信任你的伙伴

       现在很多企业采用设计、施工一条龙的方式，这样可以有效的节省成本和时间。也有的企业采用自主招标的方式选择施工方。无论选择怎样的方式选择你的施工方，一旦决定下列就应该相信自己的选择，一般的施工单位都不是那种做了就跑的单位，他们都希望通过你的工程再带来下面的工程，所以，除非你选择的施工方有问题，否则都不会出大格。但如果你选择总包的方式，对于关键设备还是需要做好品牌的考量，例如空调系统这样未来会影响到厂房使用的系统的。在选购之前还是需要做好规划。

而部分可以进行节能降耗的地方也是需要做好预先规划，例如是否选择LED光源、是否使用PVC地面等等，这些部分的规划除了在设计的时候就做好以外，到了施工的阶段从理论到实际了，也是需要在重新考虑，特别是要结合成本的因素考虑的。

四、合理工程追加保证甲方利益

       施工的另一个重要阶段就是工程追加的问题，在施工过程中，一定会出现图纸上没有的，例如在现场需要绕过一道梁而图纸上却没有，绕梁是一定要增加管线的长度，那么除了设备参数是否需要变更这样的技术问题而外，增加的管线长度的成本施工方是会去计较的。当然，我这里的例子可能是不恰当的，一般我们的合作伙伴不会和我们去计较这样的一点点工程追加。但，我这里要说的是，作为施工工程追加是一定会出现的。那么怎么算是合理的工程追加？这就需要施工管理人员（甲方代表）对于设计图纸了然于心，而且还需要施工管理人员对施工过程了然于心。能够站在甲方的立场上合理的看待工程追加。同时，对于前期的工程报价也需要清楚的知道是否包含了全部。总之，作为合格的施工管理人员，需要了解和清楚的就是图纸上载明的全部。

        厂房建设是一个综合性很强的工作，企业不可能依赖一个人全部做好做完全，所以作为企业来说信任每个阶段提供资源的伙伴是非常重要的。同时做好企业投资的预算、时间规划，争取在短时间内产生效益的最大化也是降低投资的一种手段。

来源：小桔灯Diana

二维码

威武。。。。多多发帖，学习。。。

kaka

如果是新建厂房最好要考虑5～8年的规划，一般厂房建设都要2～3年了，还要装修、验收、验证等很多工作要做。
如果是已有厂房或租赁厂房，装修规划可以考虑3～5年，就像娜姐说的预留发展空间最重要，前期可能产量很少，主要是注册和新产品开发、转移，可以只装修其中一部分，但是产能扩增的方案是已经规划好的，不要到产能扩增是需把之前的装修推翻重来。

diana_zhang

不好意思，可能是我在帖子中没有很好的表述清楚。我在帖子上面所提到的厂房不是从土建开始的，而是基于完成了通用厂房施工之后的可以进行二次内装的厂房规划，应该是做出至少满足未来5-8年的生产需求。
之所以要这样做，初期主要是考虑到后续产能扩充将很快面临着厂房设施严重不足的情况，特别像IVD这样的在这个行业中属于发展较快的产品，正常情况下在一个产品的注册周期内就会出现这样的厂房设施严重不足的情况。
二次装修可以将厂房内部分为几个区域进行，这样可以降低初期的资金投入，同时避免设备的长期闲置，也是合理规划的一种方式。

epigene2019

学习了，厂房初期建设基本符合娜姐说的。